El dilema de vivir de inquilino

El dilema de vivir de inquilino

Apartamentos en la zona céntrica son preferidos, pero sus costos los más elevados.

“Los alquileres de viviendas en Salto están por las nubes y no encontramos una casa que esté en buenas condiciones para poder vivir con nuestro hijo pequeño”, nos indica una familia de jóvenes que alquila desde hace 4 años una casa de la que quieren irse por problemas de humedades.  Si bien no pagan un alquiler alto, unos 4 mil pesos mensuales, eso se debe a que encontraron que el dueño se las alquilara sin intermediación de una inmobiliaria. Es una casa bastante céntrica, con 2 cuartos, cocina, estar y baño, y con fondo grande. Al ingresar, sobre el año 2007, la casa no estaba en condiciones y durante seis meses no pagaron el alquiler pero tuvieron que correr con los gastos en las refacciones imprescindibles: piso, pintura, azulejos en el baño, instalación sanitaria y cañería del agua, entre otros. Esta realidad puntual no es tan común en nuestra realidad local. Lo que más se aprecia en nuestro mercado inmobiliario es alquileres altos (considerando como tales los que ascienden a más 6 mil pesos), carencia de casas o apartamentos en buenas condiciones, y exigencia de garantías que muchas veces la gente no tiene como para poder acceder al contrato correspondiente.

Sin embargo muchos agentes inmobiliarios operan de una manera ilícita que daña el derecho de los inquilinos. Según pudo saber EL PUEBLO algunas personas son obligadas a firmar contratos de comodato (préstamo de uso) por arrendamientos, por lo cual al pagar el alquiler no obtienen recibos y el plazo que tienen para entregar la vivienda es muy inferior al que deberían tener. ¿Qué necesidades hay en Salto? ¿Hay viviendas suficientes ante la demanda de alquiler? ¿Qué garantías se exigen para poder acceder? ¿Hay más demanda que antes? ¿Qué tipo de viviendas se solicitan? ¿En qué barrios? ¿Se sigue alquilando de manera particular o las inmobiliarias acaparan el mercado con su corretaje inmobiliario? . EL PUEBLO en el presente informe procura esbozar las respuestas a las anteriores interrogantes, a sabiendas de que es un tema neurálgico en el diario vivir de muchas familias, que afecta directamente sus ingresos y que afecta el desarrollo social y económico de los interesados.

Urgente: se necesitan casas para alquilar

Un simple repaso de las separatas dominicales de EL PUEBLO (“Económicos”), nos permite apreciar la mayoría del mismo (unas 14 páginas promedio por edición) es ocupado por avisos referidos a negocios inmobiliarios en donde el alquiler ocupa un lugar preponderante. A simple vista uno puede apreciar que más de 40 empresas inmobiliarias locales ofrecen en alquiler casas ubicadas en distintas zonas de la ciudad, que abarcan desde el centro hasta los barrios más alejados. “Casa de 3 dormitorios en…”, “apartamento en Barrio…”, “Edificio…”, “En pleno centro…”, “Alquilamos duplex en …”, son algunos de los textos que pueden apreciarse en la separata.

A su vez se pueden apreciar textos en los que las propias empresas inmobiliarias indican que: “Se necesitan casas para alquilar urgente!!! Necesitamos para cubrir solicitudes concretas y seguras. Póngase en contacto con nosotros”.  O se indica que “Necesitamos casas para clientes y apartamentos de 1, 2 y 3 dormitorios”, o “Urgente, en alquiler aceptamos propiedades”

COSTO

A simple vista se pueden observar precios de alquileres que suelen oscilar entre $ 4.000  (casa en barrio Fátima de dos dormitorios, baño, cocina, comedor y patio), $ 6.500 (casa cerca de avenida Barbieri con 2 dormitorios, living, cocina, comedor y fondo) hasta $ 12.500 (apto céntrico en edificio con 3 dormitorios, 2 baños, placares, balcón y terraza).  También hay alquileres superiores a $ 25 mil (casa de tres dormitorios con placares, dos baño, living, estar,  cocina con placares, jardín, churrasquera y garaje). Muchos de los avisos no tienen precio del alquiler. Los alquileres más bajos suelen ser de viviendas lejanas al centro, principalmente de 1 o 2 dormitorios, muchas veces con espacios compartidos con otros inquilinos o conformando parte de un complejo de varias viviendas.

La visión de algunas inmobiliarias locales

EL PUEBLO consultó a 6 operadores inmobiliarios locales, con presencia en el mercado desde hace años. La actividad de estas empresas dedicadas a intermediar y brindar asesoramiento en los contratos de arrendamiento ha aumentado en los últimos tiempos. De esa manera se puede entender como en dicha actividad hubo un aumento de empleo en el orden del 24 % desde el año 2006 al 2009. 

LO QUE MÁS SE PIDE: CASAS DE 2 Y 3 DORMITOTORIOS

Una inmobiliaria ubicada en el centro de la ciudad indicó que “hay mucha demanda de alquileres, de casas y apartamentos”. Si bien se dispone de propiedades para acordar contractualmente, se verifica  que “lo que mas piden son de casas o apartamentos de dos y tres dormitorios, en lo posible en el centro”. Tales viviendas “son caras y muchas veces la gente por ese motivo decide alquilar en los barrios”:

Respecto del precio de los alquileres se nos indicó que “una casa habitable, más o menos, se encuentra en una cifra superior a 5 mil pesos”. El perfil del inquilino es “familiar”, no dándose mucho la situación de alquileres de personas solas.

En cuanto a las exigencias que establece dicha inmobiliaria al momento de cerrar el negocio, se  solicita la garantía de ANDA (Asociación Nacional de Afiliados) o una propiedad o 5 meses de depósito en el Banco Hipotecario, o un mes de alquiler abonado por adelantado.

Estiman que en estos tiempos se alquila más casas que antes, y que el costo menor es de $ 2.500 hasta el más oneroso que supera los 25 mil pesos. Pocas veces celebran contratos de comodatos (préstamos de uso de vivienda sin costo para el ocupante) y que siempre se expide recibo de alquiler.

HAY UNA DEMANDA IMPRESIONANTE DE ALQUILERES

Una inmobiliaria de la zona este, confirmó que “hay demanda impresionante de alquileres, pero no hay muchas casas disponibles”. Los lugares que más se piden por los solicitantes son la zona céntrica, y los apartamentos del Barrio San Martín y del Dos Naciones

Esta empresa exige una propiedad inmueble como garantía o la que ofrece ANDA, o un depósito de un mes del costo del alquiler por adelantado, cuando la propiedad dada en garantía no es de Salto.

Entienden que desde hace un tiempo la demanda permanece estable, sin aumento ni retroceso. No celebran comodatos y desconocen si se dan alquileres en forma particular, entre los propietarios de las casas y los interesados.

HAY MUCHOS QUE COMPRAN CASAS PARA LUEGO ALQUILAR

Otra inmobiliaria céntrica expresó que “hay bastante demanda” y que en general “las casas que se piden suelen ser no muy grandes, con un costo escaso, cercano a los  4 o 5 mil pesos. La mayoría de la gente prefiere casas a apartamentos. Y, se indicó que, “hay mucha gente que compra propiedades  para alquilar”. 

A nivel de exigencias están solicitando una garantía de propiedad de un tercero, ANDA, Porto Seguro o un depósito de 6 meses en Banco Hipotecario. Informa que no se está aceptado la garantía de la Contaduría General de la Nación porque en Salto no hay oficina.

Afirman que “la demanda hoy esta sostenida y desde hace años es igual”, confesando que hay poca oferta y han subido mucho los precios”. Aseguran que “de acuerdo al precio (la gente busca entre 4 y 5 mil pesos) no les queda otra que  alquilar en barrios”.

Si bien tienen conocimiento de “alquileres directos” por parte de particulares,  estiman que “el porcentaje se ha achicado, porque mucha gente, debido a la experiencia prefieren hacerlo por inmobiliaria”. Siempre se expide recibo de alquiler, nunca se formulan acuerdos verbales, y, oportunamente, si el propietario quiere hacer un comodato y el cliente quiere, se hace, no es usual pero es legal hacerlo”.

Otro operador, también con oficina en el microcentro de la ciudad manifestó que “hay mucha demanda de alquileres”, que ellos exigen una garantía de propiedad inmueble, o un depósito adelantado de 5 meses  de alquiler. Los precios más bajos ascienden a unos 4 mil pesos. Solo se celebran contratos escritos, y algunas veces se han celebrado comodatos.

APARTAMENTOS POR TEMAS DE SEGURIDAD

Otro operador indicó que “hay una gran demanda de alquileres, piden según la necesidad, mayormente los que más buscan pueden ser estudiantes, o  apartamentos por el tema de seguridad”. En escala los lugares más pedidos son la zona céntrica, el barrio El Cerro y la zona este de la ciudad.

Como garantías para celebrar el contrato se solicita “una propiedad inmueble, ANDA o la Contaduría General de la Nación”.

“De un año y medio o dos a esta parte hay mayor demanda de alquileres”. En el caso de esta inmobiliaria “el inquilino paga un mes de alquiler mas IVA para iniciar el contrato y después paga a mes vencido”. No se hacen comodatos y siempre se expide y entrega recibo de alquiler.

CASI NADA DISPONIBLE PARA ALQUILAR

Finalmente una inmobiliaria de la zona Este entiende que “hay mucha demanda de alquileres, pero no hay casi nada disponible para alquilar”. Hay mucha gente “buscando y hay hasta lista de espera en algunos casos”. La mayoría de los interesados “son familias que buscan alquileres de apartamentos o casas chicas de entre  4 o 5 mil pesos, en lo posible que no sean tan alejadas del centro”. Pero el precio de las viviendas disponibles en el centro es un obstáculo para cerrar el negocio, y suelen optar por una casa en algún barrio más alejado. Las exigencias que se piden como garantía son: una propiedad inmueble, ANDA o un mes del precio del alquiler de depósito. Estiman que “la demanda de alquileres está más o menos igual que en años anteriores”. Celebran en algunos casos contratos de comodatos.  

Algunos inquilinos “se sienten estafados” porque los hacen firmar comodatos en lugar de arrendamientos

2.2“Vende y Alquila” pareció ser el negocio que más rindió en los años de la crisis económica del 2002 y sus años venideros. En ese lapso los precios de los inmuebles bajaron, los alquileres subieron y otros se mantuvieron, aunque la gente quiso desprenderse de los inmuebles que tuvo y en muchos casos, la legalidad quedó al margen para poder concretar el negocio.

En ese sentido, es que comenzaron a pulular los arrendamientos ficticios que aún hoy algunas inmobiliarias de plaza siguen celebrando con sus clientes.

La cosa es así, le arriendan una casa, pero le hacen firmar un contrato de comodato, esto es, de préstamo de uso, como si usted en vez de estar pagando un alquiler, le estuvieran prestando la casa en la que vive. Eso sí, tiene que abonar la mensualidad porque sino lo echan en dos patadas.

Esto ocurre, porque el comodato es una figura contractual en la que el titular del mismo tiene una condición de ocupante precario de la vivienda, y el comodante, en este caso el propietario del inmueble, tiene la facultad de poder echar al comodatario en tiempos más ágiles que si fuera un inquilino.

Se trata de una situación irregular a todas luces, pero que ocurre en muchos casos y que algunas inmobiliarias de nuestra ciudad lo practican, algo que genera disparidad de opiniones sobre la ética en este negocio.

Es que si usted alquila una casa, adquiere ciertos derechos como inquilino, entre ellos el beneficio de buen pagador, en el que para abandonar la casa por voluntad del propietario de la misma tiene que respetar los plazos estipulados en el contrato, y concederle incluso un año de gracia, y recién al siguiente iniciar el proceso de desalojo ante un juzgado de paz departamental. O sea que si es inquilino buen pagador, tras el vencimiento del plazo, aún tiene por lo general dos años más para permanecer en la vivienda.

Para esto, basta con tener la prueba que en este caso opera con el mismo recibo de alquiler que percibe el inquilino de parte del agente inmobiliario o del propietario de la finca, cada vez que abona la mensualidad.

Algo que no ocurre si usted es comodatario y al pagar la mensualidad, tanto al agente inmobiliario como al propietario de la casa, éste no le hace entrega de recibo alguno, lo que deja en desventaja al inquilino. Puesto que en realidad su situación legal en este caso, es la de un comodatario por hacer firmado un contrato así.

Según pudo saber EL PUEBLO, dos casos de estas características tuvieron a mal traer en su momentos a los inquilinos, que no tuvieron más remedio en su momento, que firmar un comodato.

Uno de los casos, involucra a una familia de 4 personas, que vivía en Salto Nuevo. Ambos trabajadores que buscaban una casa modesta y económica para vivir. Así llegaron hasta una casa cercana al estadio de básquetbol, Arnoldo Bernasconi. Pero cuando fueron a entablar diálogo con el dueño de la casa, que había puesto un aviso en este diario buscando inquilinos, el negocio era parecido.

“Nos alquilaba la casa en forma directa, pero éste le subía el precio a su antojo”, comentó Fabricio, protagonista del caso, a EL PUEBLO. Los aumentos venían sin tener en cuenta el índice anual de reajustes de alquileres que establece la ley, donde se señala cuál debe ser el porcentaje que tiene que ser aplicado como aumento.

“Pasó el tiempo y cuando comenzaron a aplicar el IRPF a los alquileres, que los propietarios tenían que pagarlo del precio que abonamos los inquilinos, el dueño de la casa me comunicó que iba a aplicarme un aumento. Y le pregunté porqué, y me dijo que era por el IRPF del gobierno. Que él no lo iba a pagar más. Entonces pagamos unos meses más y después nos fuimos”, comentó.

Fabricio recordó que “el dueño de la casa no nos daba recibo, porque habíamos firmado un comodato y sino lo íbamos a comprometer, entonces si yo quería quedarme un tiempo más al término del contrato, él me amenazaba con  que me podía echar cuando quería. Entonces optamos con mi esposa por irnos y pagar un alquiler en otro lado, hacer un esfuerzo, pero estar más tranquilos, con gente que no juegue con las necesidades de uno”, expresó.

Aunque éste no es el único caso. Stefany tiene 32 años de edad y un hijo adolescente. Es madre soltera y trabaja para mantener su casa. Un buen día concurrió a una inmobiliaria del centro de nuestra ciudad para alquilarse una casa. Allí le ofrecieron “no pagar el IVA” por el alquiler. Le dijeron incluso que le hacían un contrato “por el que ella solo pagaba” y “no le daban recibo”.

Ella aceptó porque consideró que se trataba de un “buen precio” el que le ofrecían, pero no “entendió mucho que era lo que estaba firmando”.

Pasaron cuatro años y el precio del alquiler “fue variando” a niveles “interesantes”, recuerda Stefany. Pero en los últimos meses, por la casa en la que vive en la calle Morquio cerca del centro, la inmobiliaria le dijo que la tenía que dejar, y ella solicitó su plazo como inquilina, pero la empresa le dijo que ella “no era inquilina, sino comodataria, por lo cual tenía poco tiempo para agarrar sus pertenencias e irse de ahí”.

“Nunca me dieron un recibo, y eso que siempre se los pedía pero me decían que no podían hacerlo. Fui a la oficina del consumidor, hablé con el Dr. Marcelo Lira, y él me dijo que lo que hicieron conmigo era ilegal, pero que lamentablemente era una práctica común de muchas inmobiliarias. Y que si yo había firmado el comodato y no tenía recibo, era complicado. Aunque opté por irme de ahí y tratar de hacer las cosas bien  para la próxima vez”, comentó.

Este tipo de casos, se han dado con cierta asiduidad en nuestro medio y han generado malestar en muchas personas que se sienten “estafados” cuando ocurren. Lo lamentable que sigue ocurriendo y nadie pone el freno.  

Garantía de alquiler

Como se viene de apreciar las inmobiliarias al momento de la contratación del alquiler solicitan a los potenciales inquilinos variados requisitos de garantía que pretenden asegura el pago, en la eventualidad de que se produzca el incumplimiento. Si bien la mayoría solicita como garantía que un tercero ofrezca una propiedad inmueble, sea con la presentación de los títulos o con un certificado notarial que lo acredite, las garantías de ANDA y de la Contaduría General de la Nación son moneda corriente en el elenco de exigencias de los operadores locales. También se solicita, a veces y de manera subsidiaria, el depósito de algunos meses de alquiler de manera previa, oscilando entre 1 y 6. 

ANDA

La Asociación Nacional de Afiliados (ANDA) es una institución civil sin fines de lucro, fundada en 1933. Es una entidad que, según su web oficial, “procura solucionar o aliviar los problemas de la vida práctica de los uruguayos, otorgándoles cobertura a través de una amplia gama de servicios”, dentro de las cuales se destaca la garantía de alquiler, que muchos operadores salteños solicitan previo a celebrar un contrato de arrendamiento de una vivienda para casa habitación.

A través de este servicio podrá acceder a una vivienda y descontar el importe del alquiler, directamente del sueldo o pasividad. Además se puede firmar el contrato sin costo, cuando éste se realice directamente con el propietario, recibir la llave conjuntamente con un inventario de la casa y disponer de Asesoramiento Jurídico”.

Para utilizar dicho servicio de garantía de alquiler se debe ser socio de la Asociación y mayor de 18 años de edad. Se debe presentar recibo de sueldo, pasividad o constancia de ingresos, retirar un formulario a ser completado por el arrendador, presentarlo y una vez que se confirme la afiliación, ANDA se compromete a pagar el alquiler de su casa a los propietarios o inmobiliarias.

CONTADURÍA GENERAL DE LA NACIÓN

Otra de las exigencias habituales que sirven de garantía para acceder a un alquiler es el “Servicio de Garantía de Alquileres  de la Contaduría General de la Nación”. Dicho servicio fue creado por la Ley 9.624 (de 15.12.1936) con el objetivo de complementar la función social del estado de esa época. Tiene como misión otorgar la fianza estatal para los contratos de arrendamiento de casa habitación.      

¿Quiénes pueden hacer uso de la Garantía Estatal?: los funcionarios públicos con más de un año de antigüedad, los jubilados y pensionistas, los empleados u obreros permanentes de personas públicas no estatales, con más de 2 años de antigüedad, los empleados u obreros permanentes de empleadores privados inscriptos en el Registro del Servicio de Garantía de Alquileres, con más de 2 años de antigüedad, y los beneficiarios del Convenio con el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente y los beneficiarios del Convenio con el BPS.

Para los arrendamientos vinculados con ingresos susceptibles de descuento, el alquiler no podrá superar el 50% de los ingresos nominales percibidos por cualquier concepto por el beneficiario, siempre que los mismos sean fijos y se cobren periódicamente.

El Servicio cobrará por la prestación de la fianza el 3 % sobre el monto del alquiler a cada una de las partes.

El 18% de los ocupantes alquilan

2.3La Encuesta Continua de Hogares elaborada por el Instituto Nacional de Estadísticas revela que en el año 2009 el 17,8 % de los ocupantes de las viviendas lo hacen como inquilinos o arrendatarios. Por su parte, continúa indicando la encuesta, “el porcentaje de inquilinos es mucho mayor en Montevideo (23,0%), que en las localidades del Interior de 5000 y más habitantes (15,4%), y que en las localidades de menos de 5000 habitantes y zonas rurales (8,5%).

Como detalle especial de dicha encuesta resulta que en los hogares localizados en asentamientos, donde no hay casos de propiedad de vivienda ni de terreno, sino que se ocupan terrenos ajenos, se presenta un “pequeño mercado informal de alquileres que abarca el 3,4% de las viviendas”.

¿ES NEGOCIO COMPRAR PARA ALQUILAR?

Según indicó diario El Observador en su edición del pasado 10 de febrero, citando un estudio realizado por el Global Property Guide, “si bien los alquileres se encarecieron durante los últimos años, el precio de los inmuebles subieron a un ritmo más acelerado y eso lleva a que el inversor que adquiere una propiedad con fines de renta demore más años en recuperar su capital”. El informe citado establece que en Uruguay la compra de un apartamento de 120 metros cuadrados se recupera recién a los 16 años y tres meses de arrendamiento continuo.