Alquileres y Desalojos

Propongo hacer un pequeño comentario del régimen de alquileres y desalojos para casa habitación de acuerdo al viejo Decreto – Ley 14.219 y teniendo en cuenta autorizada doctrina de nuestro Derecho como lo constituyen los juristas Miguel Tomé, Romeo Sacchi y Edgar Varela Méndez, especialistas en esta materia.
Los alquileres, los desalojos, los lanzamientos, son temas que se ven todos los días en nuestro país; los problemas de la vivienda siguen estando presentes en nuestros tribunales.
El Dec. Ley 14.219 rige en su totalidad para los arrendamientos de las viviendas cuyo trámite de autorización de construcción, ante la Intendencia respectiva, se hubiera iniciado antes del 2 de junio de 1968. En los casos en que no rige, el precio y los plazos de duración del arrendamiento se regirán por lo pactado libremente entre las partes que intervienen en el contrato, es decir el arrendador y el arrendatario (inquilino).
El precio del alquiler se fija de común acuerdo y en moneda nacional; pudiéndose pactar ajustes escalonados cuatrimestrales. Pero si no se pactan estos ajustes o durante los plazos de prórroga legal y de desalojo (ambos de 1 año), el alquiler se actualizará cada 12 meses de acuerdo al coeficiente legal que se publica mensualmente. El coeficiente de reajuste por el que se multiplicará el precio del alquiler es el que corresponda a la menor de las variaciones entre el IPC (Índice de Precios al Consumo) y de la URA (Unidad Reajustable de Alquileres). Las modificaciones de los precios se mantendrán vigentes por 12 meses y comenzarán desde el primer día del mes siguiente al del cumplimiento del año).
El plazo de duración de los contratos tiene un mínimo legal de 2 años, pero si se acuerda un plazo menor, lo que resta para cumplir los 2 años beneficia exclusivamente al inquilino; por lo tanto, en principio se podrá permanecer hasta la finalización de esos 2 años. Si no se celebra un nuevo contrato, igualmente el inquilino tiene derecho a un año de prórroga; la que opera automáticamente por el sólo hecho de no hacer entrega de la casa en la fecha convenida. Una vez vencido el plazo legal de prórroga, el arrendador en cualquier momento puede pedir el desalojo, el que será otorgado por el Juez con un plazo de un año siempre que se trate de un inquilino buen pagador.
Si el arrendatario se desvincula de la vivienda voluntaria o involuntariamente (divorcio o separación de cuerpos) o por muerte, la ley beneficia por su orden a la cónyuge o ex cónyuge, a los padres o hijos, a los hijos adoptivos o hermanos cuando hayan convivido con él desde la celebración del contrato o hayan sido denunciados al contratar o durante todo el año inmediato anterior a la desvinculación del arrendatario. En los casos de divorcio es el Juez quien determina quién continuará en el goce del arriendo.
La posibilidad de subarrendar la vivienda debe constar por escrito. Se presume que existe subarrendamiento cuando existan ocupantes por más de 3 meses que no sean parientes hasta el cuarto grado (padres, abuelos, hijos, nietos, hermanos, tíos, primos) del inquilino o de su cónyuge. Si se subarrienda, en el caso de que el inquilino perciba un precio mayor por el subarriendo que el que lo paga por concepto de alquiler, el arrendador podrá optar por aumentar el precio hasta ese valor superior o rescindir el contrato. Opera en este caso la cesión legal del arriendo a favor del subarrendatario, quien pasará a ser inquilino.
Con respecto al procedimiento del desalojo, se promueve ante el Juez de Paz; éste debe intimar el desalojo e indicar el plazo según cuál sea la causal; simultáneamente debe citar de excepciones o defensas al demandado con plazo de 10 días hábiles y perentorios. Si el demandado no se defiende o las excepciones no son aceptadas por el Juez, comienza a correr el plazo para el mismo. Una vez vencido el plazo, si el demandado no ha hecho entrega del bien, la resolución judicial puede ser ejecutada forzadamente mediante el lanzamiento.
Cuando se trata del desalojo por mal pagador: luego de pasados 10 días corridos del vencimiento del plazo en que debió efectuarse el pago del alquiler, el arrendador puede intimar judicialmente su pago. Cuando el arrendatario no paga el alquiler dentro de los 10 días hábiles inmediatos a la intimación de pago, el arrendador está habilitado para iniciar el desalojo. El plazo de desalojo en este caso será de 20 días. A la demanda de desalojo por mal pagador puede acumularse la de cobro de arrendamientos, tributos o consumos impagos por el inquilino.
EF desalojo puede ser clausurado o reformado cuando en determinado plazo (el de oponer excepciones o defensas en el primero y el de desalojo en el segundo), pagando o depositando en el BROU la suma adeudada, más un porcentaje adicional según el caso (el 40% en la clausura y el 20% en la reforma). En la clausura se otorgan nuevamente los plazos legales y contractuales, por lo que el arrendamiento continúa normalmente; y en la reforma el plazo de desalojo pasa de 20 días a 1 año.
Una vez pasado el plazo estipulado por el Juez para el desalojo, el arrendador deberá pedir al mismo que se ejecute la sentencia; es decir que se proceda al lanzamiento del inquilino, a su retiro de la vivienda.
El Juez tiene la facultad, en casos de enfermedad o fuerza mayor justificada, para aplazar el lanzamiento por un plazo que lo considere pertinente y adecuado; teniendo en cuenta antecedentes de nuestra Jurisprudencia, la mayoría de los jueces entienden que puede ser otorgada una prórroga de hasta 120 días en casos de fuerza mayor, excepto en el caso del moroso pagador En todo caso, el lanzamiento no puede hacerse efectivo hasta transcurridos 15 días hábiles desde el siguiente a la notificación del mismo al inquilino. La citada Ley del Abrigo (complementaria del art.8 del decreto – ley 15.301), fruto de la crisis del 2002, vino a dar una protección a los inquilinos desalojados en días de invierno y hasta nuestros días viene dando buenos resultados.

Propongo hacer un pequeño comentario del régimen de alquileres y desalojos para casa habitación de acuerdo al viejo Decreto – Ley 14.219 y teniendo en cuenta autorizada doctrina de nuestro Derecho como lo constituyen los juristas Miguel Tomé, Romeo Sacchi y Edgar Varela Méndez, especialistas en esta materia.

Los alquileres, los desalojos, los lanzamientos, son temas que se ven todos los días en nuestro país; los problemas de la vivienda siguen estando presentes en nuestros tribunales.

El Dec. Ley 14.219 rige en su totalidad para los arrendamientos de las viviendas cuyo trámite de autorización de construcción, ante la Intendencia respectiva, se hubiera iniciado antes del 2 de junio de 1968. En los casos en que no rige, el precio y los plazos de duración del arrendamiento se regirán por lo pactado libremente entre las partes que intervienen en el contrato, es decir el arrendador y el arrendatario (inquilino).

El precio del alquiler se fija de común acuerdo y en moneda nacional; pudiéndose pactar ajustes escalonados cuatrimestrales. Pero si no se pactan estos ajustes o durante los plazos de prórroga legal y de desalojo (ambos de 1 año), el alquiler se actualizará cada 12 meses de acuerdo al coeficiente legal que se publica mensualmente. El coeficiente de reajuste por el que se multiplicará el precio del alquiler es el que corresponda a la menor de las variaciones entre el IPC (Índice de Precios al Consumo) y de la URA (Unidad Reajustable de Alquileres). Las modificaciones de los precios se mantendrán vigentes por 12 meses y comenzarán desde el primer día del mes siguiente al del cumplimiento del año).

El plazo de duración de los contratos tiene un mínimo legal de 2 años, pero si se acuerda un plazo menor, lo que resta para cumplir los 2 años beneficia exclusivamente al inquilino; por lo tanto, en principio se podrá permanecer hasta la finalización de esos 2 años. Si no se celebra un nuevo contrato, igualmente el inquilino tiene derecho a un año de prórroga; la que opera automáticamente por el sólo hecho de no hacer entrega de la casa en la fecha convenida. Una vez vencido el plazo legal de prórroga, el arrendador en cualquier momento puede pedir el desalojo, el que será otorgado por el Juez con un plazo de un año siempre que se trate de un inquilino buen pagador.

Si el arrendatario se desvincula de la vivienda voluntaria o involuntariamente (divorcio o separación de cuerpos) o por muerte, la ley beneficia por su orden a la cónyuge o ex cónyuge, a los padres o hijos, a los hijos adoptivos o hermanos cuando hayan convivido con él desde la celebración del contrato o hayan sido denunciados al contratar o durante todo el año inmediato anterior a la desvinculación del arrendatario. En los casos de divorcio es el Juez quien determina quién continuará en el goce del arriendo.

La posibilidad de subarrendar la vivienda debe constar por escrito. Se presume que existe subarrendamiento cuando existan ocupantes por más de 3 meses que no sean parientes hasta el cuarto grado (padres, abuelos, hijos, nietos, hermanos, tíos, primos) del inquilino o de su cónyuge. Si se subarrienda, en el caso de que el inquilino perciba un precio mayor por el subarriendo que el que lo paga por concepto de alquiler, el arrendador podrá optar por aumentar el precio hasta ese valor superior o rescindir el contrato. Opera en este caso la cesión legal del arriendo a favor del subarrendatario, quien pasará a ser inquilino.

Con respecto al procedimiento del desalojo, se promueve ante el Juez de Paz; éste debe intimar el desalojo e indicar el plazo según cuál sea la causal; simultáneamente debe citar de excepciones o defensas al demandado con plazo de 10 días hábiles y perentorios. Si el demandado no se defiende o las excepciones no son aceptadas por el Juez, comienza a correr el plazo para el mismo. Una vez vencido el plazo, si el demandado no ha hecho entrega del bien, la resolución judicial puede ser ejecutada forzadamente mediante el lanzamiento.

Cuando se trata del desalojo por mal pagador: luego de pasados 10 días corridos del vencimiento del plazo en que debió efectuarse el pago del alquiler, el arrendador puede intimar judicialmente su pago. Cuando el arrendatario no paga el alquiler dentro de los 10 días hábiles inmediatos a la intimación de pago, el arrendador está habilitado para iniciar el desalojo. El plazo de desalojo en este caso será de 20 días. A la demanda de desalojo por mal pagador puede acumularse la de cobro de arrendamientos, tributos o consumos impagos por el inquilino.

EF desalojo puede ser clausurado o reformado cuando en determinado plazo (el de oponer excepciones o defensas en el primero y el de desalojo en el segundo), pagando o depositando en el BROU la suma adeudada, más un porcentaje adicional según el caso (el 40% en la clausura y el 20% en la reforma). En la clausura se otorgan nuevamente los plazos legales y contractuales, por lo que el arrendamiento continúa normalmente; y en la reforma el plazo de desalojo pasa de 20 días a 1 año.

Una vez pasado el plazo estipulado por el Juez para el desalojo, el arrendador deberá pedir al mismo que se ejecute la sentencia; es decir que se proceda al lanzamiento del inquilino, a su retiro de la vivienda.

El Juez tiene la facultad, en casos de enfermedad o fuerza mayor justificada, para aplazar el lanzamiento por un plazo que lo considere pertinente y adecuado; teniendo en cuenta antecedentes de nuestra Jurisprudencia, la mayoría de los jueces entienden que puede ser otorgada una prórroga de hasta 120 días en casos de fuerza mayor, excepto en el caso del moroso pagador En todo caso, el lanzamiento no puede hacerse efectivo hasta transcurridos 15 días hábiles desde el siguiente a la notificación del mismo al inquilino. La citada Ley del Abrigo (complementaria del art.8 del decreto – ley 15.301), fruto de la crisis del 2002, vino a dar una protección a los inquilinos desalojados en días de invierno y hasta nuestros días viene dando buenos resultados.

20 Comentarios para ésta nota

  1. franco dice:

    Que pasa si vencido el plazo contractual que era de 1 año, me quedo en el bien, y me quiero ir a los 8 meses o antes del segundo año?
    gracias

  2. Marcos dice:

    Nada,podés irte sin ningun problema.
    Los dos años que te beneficia la ley podes o no usarlos,nadie te obliga a nada.

  3. silvia piñeiro dice:

    que pasa si viviendo en el año de prorroga la dueña vende la casa y me dice que me tengo que ir antes de que termine ese año de prorroga

  4. Marcelo dice:

    Hace ya varios años que alquilo y pago siempre un año por adelantado y firmo contrato justamente a un año, el ultimo año la inmobiliaria no efectuo el contrato postergandolo en varias ocasiones ahora a la fecha de pago y de hacer un nuevo contrato me encuentro con un “reajuste” de casi el 50% alegando por parte de la inmobiliaria que no se efectuo el contrato anterior y que por esa razon percibieron una perdida economica, que amparo legal tengo ante esto? gracias

  5. Myriam dice:

    Queria saber si los 20 dias son corridos o habiles para el desalojo. Desde ya muchas gracias.

  6. ana cardona dice:

    cuando uno toma en arriendo un inmueble, y un inquilino del arrendadoer anterior no ha querido entregar la habitacion que ley hay para ellos

  7. Nancy Delgado dice:

    Buenas tardes.Necesito saber cuales son mis derechos dado que por accion de mi ex esposo hizo rematar la viviednda por la ANV para que la comprer alguien pues quiere verme en la calle.Soy una persona con incapacidad para todo labory lounico que tengo es este techo.El proximo 31 de mayo van a rematarla.Si alguienlacompara que tiempo tengo para poder buscar algun lugar,sino de hecho quedaria en lacalle declaradadincapacitada.Por favor diganme claramente cuales sonmis derechos ya que quize refinanciar la vivienda pafgando yo sola y me dijeron que no.Ahora me rematan la casa y donde voy? Ademas de ello tengo cancer y fibromialgia que con todo esto se ha agravado.
    CUANTOTEIMPO TENGO POR FAVOR AYUDENME A ESTAR INFORMADA.
    ESPERO RESPUESTA PRONTAMENTE YA QUE ES UNA SITUACION MUY COMPLICADA.
    GRACIAS
    ATTE
    SALUDOS
    SRA NANCY DELGADO

  8. jose luis silva dice:

    Como se procede cuando la vivienda ha sido abandonada durante 20 años o mas y luego de este período aparece un “supuesto” apoderado y nos quieren cobrar un alquiler??

  9. maria teresa dice:

    Hola quisiera saber si mi inquilina que está en trámite de desalojo, está exonerada de pagar el reajuste anual.Gracias

  10. cristina dice:

    Que pasa si firme un contrato a dos años y quede sin trabajo y no puedo pagar, hasta el momento estoy al día pero ya me es imposible pagar el proximo mes. Estoy dispuesta a dejar el apartamento, pero no se que pueden hacerme.
    gracias.

  11. evelyn dice:

    Hola mi situacion es esta vivo hace 4 anos alquilando de palabra un dia la dueña me dijo q queria vender y mientras buscamos otra casa dejamos de pagar el alquiler hoy me llego el.desalojo con plazo de 15 dias como devo proseder para pedir una prorroga gracias

  12. Roberto dice:

    Hola, quisiera hacer una consulta, arriendo un apto, el contrato dice “Se reajustara en forma anual de acuerdo al incremento de la URA”, la pregunta es si debo aplicar la comparación con el IPC que habla vuestro artículo o debo aplicar la URA que en este período está bastante por arriba. Gracias desde ya

  13. rosario piegas dice:

    Buenas tardes. Se aplica reajuste del alquiler anual, si esta corriendo el plazo de desalojo de un anio?

  14. Silvia De León dice:

    alquilé mi local comercial ,para un consultorio odontológico,hace 3 años,en realidad lo hice al cotrato por un año con opción a otro más,al término de esos 2 años me encuentro que tengo que esperar 3 años más para recuperar mi local nuevamente,esto último es cierto??? gracias

  15. Eduardo dice:

    hola,queria saber que sucede cuando una pareja que no tiene contrato se separa y queda la esposa con 3 chicos y dice que no va a pagar . la separacion se proiduce luego de que esta persona femenina de aprox. 30 años dejara a su esposo por un chico de 17,hoy viven en la casa,la ex pareja no paga por esa situacion y ella por que aduce que no puede ya que no trabaja.que debo hacer? gracias

  16. Ana dice:

    Buenas tardes mi consulta es..tengo contrato hecho sin escribano donde dice que es de 1 año con opcion a 2 años, este se vence este 31 de enero.puedo quedarme hasta cumplir el 2do año? hay que pagar alguna comision mas?
    otra consulta me pueden cobrar un 10%por pasado el 10 de cada mes y un 40% por atrasarme 1 mes? desde ya muchas gracias

  17. ALEJANDRO dice:

    Hola, hace poco compré los derechos sucesorios de una casa el cual está arrendada, por lo que ahora soy dueño de la misma, yo en este momento estoy alquilando una casa xque no tengo donde vivir. En el mes de Abril/2014 vencen los 2 años de contratro (se hizo a 1 año con opcion a 2)de la casa en el cual soy dueño y está alquilada. Yó hace unos meses le avisé que no se iba a renovar el contrato y que necesitaba ocupar la misma, el inquilino que tiene por derecho a 1 año más por buen pagador y 1 año más por Desalojo. Pregunta: ¿Es así?
    Si está en lo correcto, puedo hacer un reajuste en el alquiler, más allá del reajuste legal? (motivo a que es un alquiler que está “barato”
    Hay algo que pueda hacer para reducir los 2 años que en principio debería esperar para ocupar el bien? (si el inquilino se ampara en el derecho de buen pagador y desalojo).
    Desde yá muchas gracias. Saludos.

  18. Javier dice:

    Hola, tengo una duda: soy inquilino e hice un contrato de alquiler por un año con opción a 2. La pregunta es la siguiente: en el caso de quiera irme en el transcurso de ese segundo año, ¿tengo que abonar algo o no tengo problemas de retirarme?

  19. Andrés dice:

    Hola
    yo firmé contrato por un año y estoy haciendo uso de la opción del segundo año. Se me vence el segundo año ahora y no he conseguido nada para irme. Tengo derecho a quedarme mas tiempo? Soy buen pagador ya que estoy por la CGN.
    gracias

  20. Gerardo dice:

    pregunta, esta permisiva ley para los inescrupulosos inquilinos,quienes la usan y mucho, en que situacion me pone con un contrato de 1 año, cuando el 2 año el inquilino goza de un año mas sin ningun tipo de ovligacion con respecto a lo contractual, y yo como propietario me encuentro en pleno ejercicio de mis obligaciones ya no en mi derecho de exigir nada, que antepongo yo para que el inquilino continue con obligaciones, o yo quede en igualdad de condiciones como el liberado, yo que pago puntualmente impuestos de contribucion inmoviliaria, primaria, IRPF y proveo una casa en optimas condiciones, y me la devuelven despedazada y para que me lo devuelvan debo iniaciar una accion, que me sale mas cara que los arreglos y los inquilinos lo saben, por ende te dice “y haceme un desalojo” cual es la ley que protege a los propietarios serios como yo? la verdad indigna donde esta la igualdad.

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