Alquileres y Desalojos

Propongo hacer un pequeño comentario del régimen de alquileres y desalojos para casa habitación de acuerdo al viejo Decreto – Ley 14.219 y teniendo en cuenta autorizada doctrina de nuestro Derecho como lo constituyen los juristas Miguel Tomé, Romeo Sacchi y Edgar Varela Méndez, especialistas en esta materia.
Los alquileres, los desalojos, los lanzamientos, son temas que se ven todos los días en nuestro país; los problemas de la vivienda siguen estando presentes en nuestros tribunales.
El Dec. Ley 14.219 rige en su totalidad para los arrendamientos de las viviendas cuyo trámite de autorización de construcción, ante la Intendencia respectiva, se hubiera iniciado antes del 2 de junio de 1968. En los casos en que no rige, el precio y los plazos de duración del arrendamiento se regirán por lo pactado libremente entre las partes que intervienen en el contrato, es decir el arrendador y el arrendatario (inquilino).
El precio del alquiler se fija de común acuerdo y en moneda nacional; pudiéndose pactar ajustes escalonados cuatrimestrales. Pero si no se pactan estos ajustes o durante los plazos de prórroga legal y de desalojo (ambos de 1 año), el alquiler se actualizará cada 12 meses de acuerdo al coeficiente legal que se publica mensualmente. El coeficiente de reajuste por el que se multiplicará el precio del alquiler es el que corresponda a la menor de las variaciones entre el IPC (Índice de Precios al Consumo) y de la URA (Unidad Reajustable de Alquileres). Las modificaciones de los precios se mantendrán vigentes por 12 meses y comenzarán desde el primer día del mes siguiente al del cumplimiento del año).
El plazo de duración de los contratos tiene un mínimo legal de 2 años, pero si se acuerda un plazo menor, lo que resta para cumplir los 2 años beneficia exclusivamente al inquilino; por lo tanto, en principio se podrá permanecer hasta la finalización de esos 2 años. Si no se celebra un nuevo contrato, igualmente el inquilino tiene derecho a un año de prórroga; la que opera automáticamente por el sólo hecho de no hacer entrega de la casa en la fecha convenida. Una vez vencido el plazo legal de prórroga, el arrendador en cualquier momento puede pedir el desalojo, el que será otorgado por el Juez con un plazo de un año siempre que se trate de un inquilino buen pagador.
Si el arrendatario se desvincula de la vivienda voluntaria o involuntariamente (divorcio o separación de cuerpos) o por muerte, la ley beneficia por su orden a la cónyuge o ex cónyuge, a los padres o hijos, a los hijos adoptivos o hermanos cuando hayan convivido con él desde la celebración del contrato o hayan sido denunciados al contratar o durante todo el año inmediato anterior a la desvinculación del arrendatario. En los casos de divorcio es el Juez quien determina quién continuará en el goce del arriendo.
La posibilidad de subarrendar la vivienda debe constar por escrito. Se presume que existe subarrendamiento cuando existan ocupantes por más de 3 meses que no sean parientes hasta el cuarto grado (padres, abuelos, hijos, nietos, hermanos, tíos, primos) del inquilino o de su cónyuge. Si se subarrienda, en el caso de que el inquilino perciba un precio mayor por el subarriendo que el que lo paga por concepto de alquiler, el arrendador podrá optar por aumentar el precio hasta ese valor superior o rescindir el contrato. Opera en este caso la cesión legal del arriendo a favor del subarrendatario, quien pasará a ser inquilino.
Con respecto al procedimiento del desalojo, se promueve ante el Juez de Paz; éste debe intimar el desalojo e indicar el plazo según cuál sea la causal; simultáneamente debe citar de excepciones o defensas al demandado con plazo de 10 días hábiles y perentorios. Si el demandado no se defiende o las excepciones no son aceptadas por el Juez, comienza a correr el plazo para el mismo. Una vez vencido el plazo, si el demandado no ha hecho entrega del bien, la resolución judicial puede ser ejecutada forzadamente mediante el lanzamiento.
Cuando se trata del desalojo por mal pagador: luego de pasados 10 días corridos del vencimiento del plazo en que debió efectuarse el pago del alquiler, el arrendador puede intimar judicialmente su pago. Cuando el arrendatario no paga el alquiler dentro de los 10 días hábiles inmediatos a la intimación de pago, el arrendador está habilitado para iniciar el desalojo. El plazo de desalojo en este caso será de 20 días. A la demanda de desalojo por mal pagador puede acumularse la de cobro de arrendamientos, tributos o consumos impagos por el inquilino.
EF desalojo puede ser clausurado o reformado cuando en determinado plazo (el de oponer excepciones o defensas en el primero y el de desalojo en el segundo), pagando o depositando en el BROU la suma adeudada, más un porcentaje adicional según el caso (el 40% en la clausura y el 20% en la reforma). En la clausura se otorgan nuevamente los plazos legales y contractuales, por lo que el arrendamiento continúa normalmente; y en la reforma el plazo de desalojo pasa de 20 días a 1 año.
Una vez pasado el plazo estipulado por el Juez para el desalojo, el arrendador deberá pedir al mismo que se ejecute la sentencia; es decir que se proceda al lanzamiento del inquilino, a su retiro de la vivienda.
El Juez tiene la facultad, en casos de enfermedad o fuerza mayor justificada, para aplazar el lanzamiento por un plazo que lo considere pertinente y adecuado; teniendo en cuenta antecedentes de nuestra Jurisprudencia, la mayoría de los jueces entienden que puede ser otorgada una prórroga de hasta 120 días en casos de fuerza mayor, excepto en el caso del moroso pagador En todo caso, el lanzamiento no puede hacerse efectivo hasta transcurridos 15 días hábiles desde el siguiente a la notificación del mismo al inquilino. La citada Ley del Abrigo (complementaria del art.8 del decreto – ley 15.301), fruto de la crisis del 2002, vino a dar una protección a los inquilinos desalojados en días de invierno y hasta nuestros días viene dando buenos resultados.

Propongo hacer un pequeño comentario del régimen de alquileres y desalojos para casa habitación de acuerdo al viejo Decreto – Ley 14.219 y teniendo en cuenta autorizada doctrina de nuestro Derecho como lo constituyen los juristas Miguel Tomé, Romeo Sacchi y Edgar Varela Méndez, especialistas en esta materia.

Los alquileres, los desalojos, los lanzamientos, son temas que se ven todos los días en nuestro país; los problemas de la vivienda siguen estando presentes en nuestros tribunales.

El Dec. Ley 14.219 rige en su totalidad para los arrendamientos de las viviendas cuyo trámite de autorización de construcción, ante la Intendencia respectiva, se hubiera iniciado antes del 2 de junio de 1968. En los casos en que no rige, el precio y los plazos de duración del arrendamiento se regirán por lo pactado libremente entre las partes que intervienen en el contrato, es decir el arrendador y el arrendatario (inquilino).

El precio del alquiler se fija de común acuerdo y en moneda nacional; pudiéndose pactar ajustes escalonados cuatrimestrales. Pero si no se pactan estos ajustes o durante los plazos de prórroga legal y de desalojo (ambos de 1 año), el alquiler se actualizará cada 12 meses de acuerdo al coeficiente legal que se publica mensualmente. El coeficiente de reajuste por el que se multiplicará el precio del alquiler es el que corresponda a la menor de las variaciones entre el IPC (Índice de Precios al Consumo) y de la URA (Unidad Reajustable de Alquileres). Las modificaciones de los precios se mantendrán vigentes por 12 meses y comenzarán desde el primer día del mes siguiente al del cumplimiento del año).

El plazo de duración de los contratos tiene un mínimo legal de 2 años, pero si se acuerda un plazo menor, lo que resta para cumplir los 2 años beneficia exclusivamente al inquilino; por lo tanto, en principio se podrá permanecer hasta la finalización de esos 2 años. Si no se celebra un nuevo contrato, igualmente el inquilino tiene derecho a un año de prórroga; la que opera automáticamente por el sólo hecho de no hacer entrega de la casa en la fecha convenida. Una vez vencido el plazo legal de prórroga, el arrendador en cualquier momento puede pedir el desalojo, el que será otorgado por el Juez con un plazo de un año siempre que se trate de un inquilino buen pagador.

Si el arrendatario se desvincula de la vivienda voluntaria o involuntariamente (divorcio o separación de cuerpos) o por muerte, la ley beneficia por su orden a la cónyuge o ex cónyuge, a los padres o hijos, a los hijos adoptivos o hermanos cuando hayan convivido con él desde la celebración del contrato o hayan sido denunciados al contratar o durante todo el año inmediato anterior a la desvinculación del arrendatario. En los casos de divorcio es el Juez quien determina quién continuará en el goce del arriendo.

La posibilidad de subarrendar la vivienda debe constar por escrito. Se presume que existe subarrendamiento cuando existan ocupantes por más de 3 meses que no sean parientes hasta el cuarto grado (padres, abuelos, hijos, nietos, hermanos, tíos, primos) del inquilino o de su cónyuge. Si se subarrienda, en el caso de que el inquilino perciba un precio mayor por el subarriendo que el que lo paga por concepto de alquiler, el arrendador podrá optar por aumentar el precio hasta ese valor superior o rescindir el contrato. Opera en este caso la cesión legal del arriendo a favor del subarrendatario, quien pasará a ser inquilino.

Con respecto al procedimiento del desalojo, se promueve ante el Juez de Paz; éste debe intimar el desalojo e indicar el plazo según cuál sea la causal; simultáneamente debe citar de excepciones o defensas al demandado con plazo de 10 días hábiles y perentorios. Si el demandado no se defiende o las excepciones no son aceptadas por el Juez, comienza a correr el plazo para el mismo. Una vez vencido el plazo, si el demandado no ha hecho entrega del bien, la resolución judicial puede ser ejecutada forzadamente mediante el lanzamiento.

Cuando se trata del desalojo por mal pagador: luego de pasados 10 días corridos del vencimiento del plazo en que debió efectuarse el pago del alquiler, el arrendador puede intimar judicialmente su pago. Cuando el arrendatario no paga el alquiler dentro de los 10 días hábiles inmediatos a la intimación de pago, el arrendador está habilitado para iniciar el desalojo. El plazo de desalojo en este caso será de 20 días. A la demanda de desalojo por mal pagador puede acumularse la de cobro de arrendamientos, tributos o consumos impagos por el inquilino.

EF desalojo puede ser clausurado o reformado cuando en determinado plazo (el de oponer excepciones o defensas en el primero y el de desalojo en el segundo), pagando o depositando en el BROU la suma adeudada, más un porcentaje adicional según el caso (el 40% en la clausura y el 20% en la reforma). En la clausura se otorgan nuevamente los plazos legales y contractuales, por lo que el arrendamiento continúa normalmente; y en la reforma el plazo de desalojo pasa de 20 días a 1 año.

Una vez pasado el plazo estipulado por el Juez para el desalojo, el arrendador deberá pedir al mismo que se ejecute la sentencia; es decir que se proceda al lanzamiento del inquilino, a su retiro de la vivienda.

El Juez tiene la facultad, en casos de enfermedad o fuerza mayor justificada, para aplazar el lanzamiento por un plazo que lo considere pertinente y adecuado; teniendo en cuenta antecedentes de nuestra Jurisprudencia, la mayoría de los jueces entienden que puede ser otorgada una prórroga de hasta 120 días en casos de fuerza mayor, excepto en el caso del moroso pagador En todo caso, el lanzamiento no puede hacerse efectivo hasta transcurridos 15 días hábiles desde el siguiente a la notificación del mismo al inquilino. La citada Ley del Abrigo (complementaria del art.8 del decreto – ley 15.301), fruto de la crisis del 2002, vino a dar una protección a los inquilinos desalojados en días de invierno y hasta nuestros días viene dando buenos resultados.







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